skip to Main Content

İşyeri Kiralarına İlişkin Ertelenen Hükümler Yürürlüğe Girdi

GENEL AÇIKLAMALAR

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK), 01/07/2012 tarihinde yürürlüğe girmiş fakat 04/07/2012 tarihli 6353 sayılı Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 53. maddesi ile TBK’nin 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddelerinin yürürlüğü kiracının, tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiraları açısından 01/07/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle ertelenmiştir.

Bu süre 01/07/2020 itibariyle sona ermiş ve ertelenen hükümler Kiracının Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiraları bakımından da yürürlüğe girmiştir.

 

ERTELENEN HÜKÜMLER

1- Kira İlişkisinin Devri 

Mülga 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un (GKHK) 12. maddesi kiracının, sözleşmede aksine bir hüküm olmadıkça veya kiraya veren tarafından onaylanmadıkça kira sözleşmesini başkasına devretmesinin mümkün olmadığını düzenlemekteydi. Söz konusu “devredilemezlik” kuralı TBK m. 323 ile işyeri kiraları açısından “devredilebilirlik” haline dönüşmüştür.

Madde 323 uyarınca, Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. 

Söz konusu “haklı sebep” hakim tarafından somut olayın özellikleri ve dürüstlük kuralına göre belirlenecektir.

Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur. 

İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.

 

2- Kiralananın Sözleşmenin Bitiminden Önce Geri Verilmesi

TBK m. 325 hükmü kiralananın sözleşme bitiminden önce geri verilmesi halinde kiracının sorumluluklarının sınırlarını belirlemek amacıyla konulmuştur. “Kiralananın erken tahliye edilmesi halinde kiracının sorumluluğu” Mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu (BK) ve GKHK’de düzenlenmemiş idi. TBK m. 325 öncesinde söz konusu sorumluluk Yargıtay içtihatları ile düzenlenmekte idi. 01/07/2020 itibariyle uygulama alanı bulan TBK m. 325 hükmü de Yargıtay içtihatlarına büyük ölçüde paralel şekilde düzenlenmiştir.

Bu düzenlemeye göre, Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder.

Kiracının bu sürenin geçmesinden kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erecektir.

Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.

 

3- Önemli Sebeplerle Kira İlişkisinin Sona Erdirilmesi

Mülga Borçlar Kanunu’nun 264. Maddesi uyarınca önemli sebeple fesih yalnızca belirli süreli sözleşmeler için öngörülmekteyken, 01/07/2020 itibariyle yürürlüğe giren TBK m. 331 ile belirsiz süreli işyeri kiralarında da önemli sebeple fesih yapılabileceği düzenlenmiştir. Yapılacak feshe ilişkin tazminat miktarının belirlenmesi hakimin takdirinde olacaktır.

Madde 331 uyarınca, Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.

Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.

 

4- Bağlantılı Sözleşme

Madde 340 uyarınca, Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir.

Mülga Borçlar Kanunu’nda bu yönde bir düzenleme bulunmamakta ve yapılan bağlantılı sözleşmeler her halükârda geçerli sayılmakta idi. Yapılan düzenleme ile kiracının yararı bulunmadığı ve kiralanan yerin kullanımıyla doğrudan ilgili olmayan durumlarda kiracının borç altına sokulmasının önüne geçilmiş ve bu sözleşmeler geçersiz sayılmıştır.

 

5- Kiracının Güvence Vermesi

Madde 342 uyarınca, Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. 

Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. 

Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.

Mülga Borçlar Kanunu’nda kiracının güvence vermesine ilişkin bir düzenleme bulunmamakla birlikte, madde 342 ile getirilen hüküm 01/07/2020 tarihi itibariyle işyeri kira sözleşmeleri kapsamında alınan güvenceler için de geçerli olacaktır. Bu düzenleme ile amaçlanan, kiracılardan talep edilen yüksek miktardaki güvencelerin önüne geçilerek üst sınır koymak ve kiraya verenin güvence miktarını geri vermekten kaçınmasını engellemektir.

 

6- Kiracı Aleyhine Değişiklik Yapma Yasağı

Madde 343 uyarınca, Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.

Mülga GKHK’de bu maddeye karşılık gelen bir hüküm bulunduğundan uygulama açısından farklılık arz etmemektedir.

 

7- Kira Bedelinin Belirlenmesi  

Madde 344 uyarınca, Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. 

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin getirilen 344. maddenin Mülga BK ve GKHK’de tam bir karşılığı bulunmamakta idi. Bu konuya ilişkin uyuşmazlıklar Yargıtay içtihatları ile çözümlenmekte idi. Konulan madde de uygulamada geliştirilen prensipler dikkate alınarak oluşturulmuştur. Söz konusu hüküm ile kiracının korunması amaçlanmış ve istenebilecek kira bedeline m. 344/1 gereğince azami sınır getirilmiştir. Ayrıca sözleşmede aksi kararlaştırılmış olsa dahi 01/07/2020 yürürlük tarihi ile birlikte artış oranı TÜFE’yi geçemeyecek, yabancı para kiralarında da artış uygulanmayacaktır.

 

8- Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı

Madde 346 uyarınca, kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. 

Maddenin devamı gereğince, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir. 

Madde hükmü kira bedellerinin ödenmemesine bağlı olan ceza koşullarıyla sınırlı tutulmuştur. Ayrıca 01/07/2020 öncesinde öngörülmüş olan muacceliyet kayıtları ve cezai şartlar da hükmün 01/07/2020 tarihi itibariyle yürürlüğe girmesiyle kendiliğinden geçersiz hale gelmişlerdir.

 

9- Dava Sebeplerinin Sınırlılığı

Madde 354 uyarınca, dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.

01/07/2020 itibariyle yürürlüğe giren söz konusu hüküm, 6570 s. GKHK m. 8 tahliye sebeplerinin sınırlı tutulması ve aksine sözleşmelerin geçersiz kabul edilmesi hükmüne paralel olarak düzenlendiğinden uygulamada bir farklılık arz etmeyecektir.

 

SONUÇ VE DEĞERLENDİRME

Kiracının tacir ve özel hukuk veya kamu hukuku tüzel kişisi olduğu işyeri kiraları bakımından; 6353 sayılı Kanun’un 53. maddesiyle yürürlüğü sekiz yıllık süre ile ertelenen yukarıda bahsi geçen maddeler 01/07/2020 tarihi itibariyle yürürlüğe girmiştir. 

Söz konusu hükümlerin yürürlüğe girmesine kadar sözleşme özgürlüğü esas alınarak taraf iradelerine öncelik verilmiş ise de yürürlük tarihine kadar Mülga Borçlar Kanunu ve Mülga GKHK’nin emredici hükümleri uygulama alanı bulmuştur. 

TBK m 343, 354, 325’ e bakıldığında; Mülga BK ve GKHK’de karşılığı bulunan hükümler olduğundan yahut karşılığı olmamakla birlikte uygulanması Yargıtay içtihatlarına bırakılan düzenlemelere paralel olarak konulan hükümler olduğundan yürürlüklerinin ertelenmesinin pratikte bir farklılık yaratmadığı görülmektedir.

TBK m 323, 331, 340, 342, 344, 346’ e bakıldığında; Mülga BK ve GKHK’de karşılığı bulunmamakla birlikte TBK’ye alınan hükümler olduğundan kiracısı tacir ve tüzel kişi olan işyeri kira sözleşmeleri bakımından farklılık arz etmektedir. 

Ertelenen hükümler 01/07/2020 tarihinden itibaren yapılacak sözleşmelere derhal uygulanacaktır. Bu hükümlerin 01/07/2020 tarihinden önce kurulmuş olan sözleşmelere ne şekilde uygulanacağına ilişkin olarak, 6101 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun’a bakılması gerekmektedir. Yürürlük kanunu gereğince;

Temerrüt, sona erme ve tasfiyeye ilişkin konuları düzenleyen veya kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin olan ertelenen hükümler 01/07/2020 tarihinden önce kurulmuş sözleşmelere de uygulanacaktır.

Detaylı bilgi almak için bize buradan ulaşabilirsiniz. Avukatlık büromuzun Gayrimenkul Hukuku, İcra ve İflas Hukuku, Kat Mülkiyeti Hukuku ve Sözleşmeler Hukuku alanındaki çalışmaları hakkında detaylı bilgiyi web sitemizden alabilirsiniz.

Stj. Av. Işınsu AKDURUCAK

Uçar Hukuk & Danışmanlık Bürosu

İşbu bilgi notu Uçar Hukuk & Danışmanlık Bürosu tarafından yalnızca bilgi amaçlı hazırlanmış olup, içerisinde yer alan bilgi ve görsel materyaller tarafımızdan önceden alınmış yazılı bir izin olmaksızın kullanılamaz, çoğaltılamaz, yayımlanamaz, üçüncü bir kişiye iletilemez ve tercümeye konu edilemez. İşbu bilgi notu bir mütalaa veya hukuki görüş niteliğinde değildir ve 02/10/2020 tarihinde hazırlanmış olup, devamlı surette güncellenmemesinden kaynaklı avukatlık büromuz sorumluluk almamaktadır.