Tahliye taahhütnamesinin hukuki niteliğini kavrayabilmek için öncelikle kanunda hangi kapsamda ve sınırlarda yer aldığına değinmek gerekmektedir. Borçlar Kanunumuzda (“TBK”) konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi iki ana başlıkta düzenlenmiştir. Bunlar; bildirim yoluyla sona erme ve dava yoluyla sona ermedir.
Bildirim yoluyla sona erme, TBK’nin 347 ve devamındaki maddelerinde düzenlenmiştir. Dava yoluyla sona erme ise; kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle ve kiracıdan kaynaklanan sebeplerle olmak üzere iki ana başlıkta ele alınmıştır.
Yazılı tahliye taahhüdü sebebiyle tahliye, sistematik ayrımda ise konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine özgü sona erme sebeplerinden biri olan “dava yoluyla” sonra ermede, “kiracıdan kaynaklanan sebeplerle sona erme” alt başlığında yer alır.[i] Yani; kira sözleşmesinin dava yoluyla ve kiracıdan kaynaklanan sebeplerle bitmesi halinde söz konusu olacaktır.
Kiracıdan kaynaklanan sebepler TBK’nin 352. maddesinde düzenlenmiştir. Kiracının boşaltma (tahliye) taahhüdü ise TBK m. 352/1 de yer almaktadır.
| TBK m. 352/1: Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. |
Kanundaki düzenlenme yeri ve ilgili madde dikkate alınarak bir tanım yapacak olursak tahliye taahhütnamesi, “kiracının kiralananı belirlenen tarihte boşaltacağına yönelik bildirdiği irade beyanıdır” denebilir. Geçerli bir tahliye taahhütnamesi ile kiraya verenin belirlenen sürenin sonunda kiracıyı çıkarma hakkı bulunmaktadır.
Kiracı, tahliye taahhütnamesi ile kiralanan taşınmazı belirlenen tarihte kayıtsız ve şartsız şekilde boşaltmayı üstlenmektedir. Bu sebeple taahhütnamenin geçerliliği, sıkı şekil şartlarına bağlanmıştır. Geçerli ve geçerli olmayan tahliye taahhütlerini bir başlık altında toplamak mümkün değildir. Bundan dolayı bir taahhüdün geçerli olup olmadığı her somut olayın niteliğine göre belirlenmesi gerekir.[ii]
TAHLİYE TAAHHÜDÜNÜN GEÇERLİLİK ŞARTLARI
- Tahliye taahhüdünün geçerli olması için yazılı şekilde yapılmış olması gerekir. Yazılı şekilden daha sıkı bir şekil şartı olan resmi şekil de tarafların kabulüyle uygulanabilir. Resmi şekli yapmaya yetkili olan noterlerdir.
- Taahhütname kiracının imzasını taşımalıdır. Eğer kiracı birden fazlaysa, bütün kiracılar taahhütnameyi imzalamalıdır. Kiraya veren birden fazla ise, zorunlu dava arkadaşlığı sebebiyle kural olarak davanın kiraya verenlerin tümü tarafından açılması gerekir. (Yargıtay 6. HD, 2015/2559 E.2015/6224 K. 22.06.2015 T.)
- Tahliye taahhütnamesi herhangi bir kayıt – şart içermemelidir ve tamamen tarafların serbest iradesine dayanmalıdır.
- Kiracının dışındaki birisi (eşi, çocuğu, yakını vb.) boşaltma taahhüdünde bulunmamalı, bizzat kiracının kendisi tahliye taahhüdünde bulunmalıdır. Kiracının vekili, vekâletname ile boşaltma taahhüdü vermeye yetkili kılınabilir. (Yargıtay 12. HD, 12.02.1981 T., 8935 E., 1362 K.)
- Sözleşmenin (taahhütnamenin) kapsamı, sözleşme ile tahliyesi taahhüt edilen konut/işyeri açıkça anlaşılır olmalıdır.
- Tahliye taahhütnamesi, tahliye tarihini içermelidir. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2017/975 E., 2021/1108 K., 28/09/2021 T.)
- Taahhütnamede düzenleme tarihi ve tahliye tarihi olmak üzere iki tarih bulunur. Taahhütnamenin geçerli olabilmesi için düzenlenme tarihinin kira sözleşmesinin kurulduğu tarihten sonraki bir tarih olması gerekir.
- Boşaltma taahhüdü kira sözleşmesinden önce veya kira sözleşmesiyle beraber verilmişse geçersiz olacaktır. (YİBK, 4.10.1944 T., 15-20 E., 28 K.)
- Tahliye tarihinin düzenleme tarihinden sonraki herhangi bir tarih olması mümkündür.
Bu geçerlilik şartı ile kiracının kiraya verenin ısrar ve baskısıyla (irade sakatlığı) hür iradesinden uzaklaşarak bir taahhüt vermesinin önüne geçmek amaçlanmaktadır. Aynı gaye ile tahliye tarihi olarak gösterilen belirli bir ay mevcutsa Yargıtay bundan ayın sonunun anlaşılması gerektiğini savunmaktadır.
- Tahliye taahhütnamesi kiralanan taşınmazın tesliminden sonra yapılmış olmalıdır. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/975 E., 2021/1108 K.)
- Belirtilmelidir ki, TBK m. 352/1’de düzenlenen tahliye taahhütnamesi imkânı emredici niteliktedir ve taraflar tahliye sebebinin şartlarını sözleşmede düzenleyerek değiştiremezler.[iii]
- Tahliye taahhütnamesi, TBK’nin 27. maddesine de uygun olmalıdır. Dolayısıyla, bu geçerlilik şartlarına sahip olmayan tahliye taahhütnameleri geçersiz olacaktır.
| TBK m. 27: Kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı veya konusu imkânsız olan sözleşmeler kesin olarak hükümsüzdür. Sözleşmenin içerdiği hükümlerden bir kısmının hükümsüz olması, diğerlerinin geçerliliğini etkilemez. Ancak, bu hükümler olmaksızın sözleşmenin yapılmayacağı açıkça anlaşılırsa, sözleşmenin tamamı kesin olarak hükümsüz olur. |
TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNE DAYALI İCRA TAKİBİ VE DAVA YOLU
Kiraya veren, kiracının belirli bir tarihte boşaltmayı taahhüt ettiği kiralananı taahhütnameye rağmen anlaşılan tarihte tahliye etmemesi halinde 1 AY İÇİNDE icra takibine başvurma hakkına sahiptir. Bunun yanında kiraya verenin 1 AY İÇİNDE Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açma hakkı da mevcuttur. 1 aylık süre, hak düşürücü süredir. Kiracı, geçerli bir tahliye taahhüdünde bulunmuşsa ihtara gerek yoktur.
Kiraya veren tarafından bu süre içerisinde söz konusu imkânlardan yararlanılmaz ise artık tahliye taahhütnamesine dayanılarak taşınmazın tahliyesi istenemez. [iv]
Taahhütnamede belirtilmiş olan tahliye tarihinden başlayarak 1 ay içerisinde bu haklar kullanılmazsa kira sözleşmesi 1 yıl süre ile uzatılmış sayılmaktadır.
Atlanılmaması gereken bir diğer husus ise, eğer kiraya veren dava açma süresi mevcutken dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirdiyse, dava açma süresi 1 kira yılı uzamış sayılır.
|
İİK m. 272: Mukavelename ile kiralanan bir taşınmazın müddeti bittikten bir ay içinde mukavelenin icra dairesine ibrazı ile tahliyesi istenebilir. Bunun üzerine icra memuru bir tahliye emri tebliği suretiyle taşınmazın on beş gün içinde tahliye ve teslimini emreder. Tahliye emrinde: Kiralayanın ve kiracının ve varsa mümessillerinin isim, şöhret ve yerleşim yerleri ve mukavele tarihi ve kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair bir itirazı varsa yedi gün içinde daireye müracaatla beyan etmez ve itirazda bulunmaz veya kendiliğinden tahliye etmezse zorla çıkarılacağı yazılır. |
Kiracı, tahliye emrinin tebellüğünden itibaren 7 gün içerisinde tahliye emrine itiraz ederse, icra müdürlüğünce takibin durmasına karar verilir. Kiraya verenin, İcra Hukuk Mahkemesinden itirazın kaldırılması ve tahliye veyahut Sulh Hukuk Mahkemesi’nden itirazın iptali ve tahliye kararını getirdiği vakte kadar icra dosyasında herhangi bir işlem yapılmaz.
Eğer kiracının yaptığı itirazda kiraya ilişkin sözleşmedeki veya tahliye taahhüdündeki imzaya ve tarihe bir itiraz yoksa, bunların doğruluğunun kabul edildiği varsayılır. Böyle bir halde İİK m. 275’e göre kiraya veren İcra Hukuk Mahkemesinden itirazın kaldırılmasını talep edebilecektir. Yani itirazın kaldırılması davasında görevli mahkeme, İcra Hukuk Mahkemesidir. Mahkeme itirazın kaldırılması yönünde karar verirse, kiraya verenin bu kararı icra dosyasına sunmak suretiyle tahliyeyi sağlama hakkı vardır. Eğer İcra Hukuk Mahkemesi itirazın kaldırılması davasını reddederse, söz konusu ret kararının maddi anlamda kesin hüküm teşkil etmemesi nedeniyle, kiraya verenin Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açma hakkı saklıdır.
Kiracının itirazı imzaya veya tarihe yönelikse, kiraya verenin İcra Hukuk Mahkemesinden itirazın kaldırılmasını talep hakkı bulunmamaktadır. Bu durumun varlığı halinde kiraya verenin izleyebileceği tek yol, Sulh Hukuk Mahkemesinde itirazın iptali davası açmak olacaktır.
Kiraya verenin icra takibi yoluna başvurmadan, direkt olarak taahhüt edilen tarihten başlayarak 1 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açması mümkündür. Davanın kabulü halinde yine kiracı söz konusu taşınmazdan tahliye edilecektir. Tahliye davasında da itirazın iptali davasında da görevli mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili Mahkeme ise; taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Kiraya veren tek kişi değilse, iştirak halinde mülkiyet veyahut müşterek mülkiyet söz konusu ise, icra takibi tüm kiraya verenler tarafından birlikte yapılmalıdır. İcra takibi yaparak tahliye hakkı yalnızca kiraya verene verilmiş bir hak olup, malik ile kiraya verenin farklı kişi olmaları durumunda malik, icra takibi yapmak suretiyle tahliye hakkına sahip olamayacaktır. (Yargıtay 6. HD 2007/5249 E. 2007/7533 K., 14.06.2007 T. ; Yargıtay 12. HD 2005/10603 E., 2005/14357 K., 01.07.2005 T.)
BEYAZA İMZANIN TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNİN GEÇERLİLİĞİNE ETKİSİ
Kural olarak boş bir kâğıda imza atan, bu imzanın sonuçlarına da katlanmak zorundadır.
Kiracının boş bir kâğıdı imzalayarak (beyaza imza) onu kiralayana vermesi ve kiralayanın bunu sonradan doldurması halinde, yazılı geçerlilik şekline uyulmuş olacağı doktrinde kabul edilmektedir.[v] Yargıtay’ın bu husustaki görüşü doktrinle paraleldir.
Kural olarak; tahliye taahhütnamesinin sonradan doldurulması bir geçerlilik şartı değildir. Kural olarak tahliye taahhütnamesinin geçerli sayılmaması için kiracının; taahhütnamenin kiralayan ile aralarındaki hukuki ilişkiye aykırı şekilde doldurulmuş olduğunu, boş haliyle imzalanan kâğıdın tahliye taahhütnamesi olarak verilmediğini ispatlaması gerekmektedir.
İmzalı ve boş halde verilen belgeden, imzası olan kişi sorumlu olduğu için, yukarıda bahsedilen sonradan ve iradeye aykırı doldurulma iddiasını ispat külfeti de kiracıya aittir. Tarafların iradesiyle temin edilen taahhütnamedeki tarihin yanlış olduğu iddiası ile taahhütnamenin daha sonradan doldurulduğu iddiası, yazılı bir delil/belge ile kiracı tarafından ispatlanmalıdır.
AİLE KONUTU İTİRAZI
| Türk Medeni Kanunu m. 194/1: Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. |
Bir görüşe göre; tahliye taahhütnamesi de kira sözleşmesinin feshi niteliğinde bir işlem olduğu için, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça kiracı eş tahliye taahhüdünde bulunamaz.
Diğer bir görüşe göre ise; diğer eşin açık rızası olmasa da bu durum, tahliye taahhüdünün geçerliliğini tek başına etkilemeye yetmez.
Uygulamada bu konuda yerleşik bir uygulama bulunmamakla birlikte, ilk derece Mahkemeleri, bölge adliye mahkemeleri ve Yargıtay tarafından farklı kararlar veriliyor olsa da, tahliye taahhüdüne konu olan konutun aile konutu olduğu tespit edilen davaların çoğunda bu itirazın ileri sürülmesi son dönemlerde dikkate alınmakta ve diğer eşin açık rızası da aranmaktadır.
Konuya ilişkin detaylı bilgi almak için bize buradan ulaşabilirsiniz.
Büromuzun Gayrimenkul Hukuku, İcra ve İflas Hukuku, Sözleşmeler Hukuku ve Tüketici Hukuku alanındaki çalışmaları hakkında detaylı bilgiyi internet sayfamızdan alabilirsiniz.
Uçar Hukuk & Danışmanlık Bürosu
Stj. Av. Pelinsu AYTEKİN
[i] Murat Doğan, Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Sona Ermesi, Ankara, 2011, s.169.
[ii] Tunaboylu, M; Kira Akdinin Feshi ve Tahliye Davaları, Ankara 1995, s.464.
[iii] İNCEOĞLU, Murat, Kira Hukuku, On İki Levha Yayıncılık, C.2, İstanbul, 2014, s.423.
[iv] İNCEOĞLU, s.434.
[v] Kocayusufpaşaoğlu, Y; Borçlar Hukuku, İstanbul 2000, s.228; Ayan, M; Borçlar Hukuku, Konya 2002, s.141.
