1. GİRİŞ
Kiraya veren ile kiracılar arasındaki kira ilişkisi ve kira sözleşmeleri, yeni 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) ile birlikte tümüyle TBK bünyesinde düzenlenmektedir. Bu özel hukuk ilişkisinin hemen hemen her yönü, değişen ekonomik şartlar vasıtası ile detaylıca tartışılmıştır. Özellikle ev sahiplerinin, yani kiraya verenlerin kiracılara yönelik kira ilişkisini sona erdirme ve tahliye eğilimleri olduğu; kiracıların ise haksız tahliye tehdidine karşı hukuk mücadelesi verdiği göz önüne alındığında, kira sözleşmesinin sona erme hallerinin irdelenmesi önem arz etmektedir.
Kira sözleşmesinin sona ermesi ve onun doğal neticesi olan tahliyenin gerçekleşebilmesi için kira bedelinin geç veya hiç ödenmemesi (temerrüt), kira süresinin sona ermesi ve başka birçok kanuni neden mevcut olmakla birlikte, uygulamada az ve genellikle hatalı bilinen bir tahliye nedeni ise kiracının veya eşinin oturmaya elverişli bir konutunun bulunuyor olmasıdır.
2. YASAL DÜZENLEME, AMACI VE UYGULAMA ŞARTLARI
2.1. YASAL DÜZENLEME
Konut ve çatılı işyerleri bakımından kiracıdan kaynaklanan tahliye nedenleri, TBK m. 352’de düzenlenmektedir. Kiracının veya eşinin oturmaya elverişli bir evinin bulunuyor olması nedeniyle tahliye ise TBK m. 352/3’te düzenlenmektedir. İlgili düzenleme şu şekildedir:
“Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.”
2.2. DÜZENLEMENİN AMACI VE KORUNAN HUKUKİ MENFAAT
Kira ilişkileri ile bunu düzenleyen normlarda temel amaç, kiraya veren ile kiracı arasındaki hukuki menfaat dengesinin korunması ve her iki taraf bakımından hukuki birtakım güvencelerin sağlanmasıdır. Nitekim, kira ilişkilerinde hem kiraya verenin mülkiyet hakkının korunması hem de kiracının ekonomik olarak zayıf kabul edilmesinden kaynaklı mali haklarının dengelenmesi esastır. TBK m. 352/3’te düzenlenen tahliye nedeni, TBK öncesinde yürürlükte olan 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun (“6570 sayılı Kanun”) m. 7 düzenlemesinin son fıkrasında şu şekilde düzenlenmiştir: “Aynı şehir veya belediye hudutları içinde kendisinin veya birlikte yaşadığı eşinin uhdesinde kayıtlı oturabileceği meskeni bulunan kimse, kirada oturduğu yeri, malikin isteği üzerine tahliye etmeye mecburdur.”
TBK ile de söz konusu düzenleme korunmuş ve fakat, eski düzenlemeden farklı olarak kiracıya ait taşınmazın “aynı şehir veya belediye hudutları içinde” olma şartı ağırlaştırılarak “aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde” olma şartı getirilmiştir. Yine eski düzenlemede kiracının veya eşinin taşınmazının bulunuyor olması tahliye için yeterli kabul edilmiş iken TBK ile bu sona erdirme “sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde” yapılmak zorunda kılınmıştır. Eski düzenleme ile tahliye davası açma hakkı yalnızca taşınmaz malikine verilmiş iken TBK ile birlikte dava açma hakkı malik olan veya olmayan tüm kiraya verenlere tanınmıştır. Son olarak eski düzenlemeden farklı olarak bu tahliye nedenine başvurmak için kiraya verenin, kiracıya veya eşine ait taşınmazın mevcut olduğunu kira sözleşmesinin kurulması sırasında bilmemesi şart koşulmuştur. Bu vesile ile, bu değişiklikler yoluyla kanun koyucu, taşınmaz maliki olan kiracının tahliye edilmesini nispeten zorlaştırmıştır.
TBK m. 352/3 düzenlemesinde esasen, kiracı veya birlikte yaşadığı eşinin sahip olduğu konutu daha yüksek bir kira bedeli ile kiraya vererek kendisinin kiraya verene ait konutta daha düşük bir kira bedeli ile oturmaya devam etmesinin hakkaniyete aykırı olacağı düşüncesinin hâkim olduğu söylenebilir.
2.3. UYGULAMA ŞARTLARI
Halihazırda yürürlükte olan TBK m. 352/3 uyarınca kiracının kiraya verilenden (mecur) tahliye edilebilmesi için bir taşınmaza malik sıfatıyla sahip olması yeterli görülmemiş ve birtakım ek şartlar düzenlenmiştir. Kiracı veya eşi adına kayıtlı taşınmaz bulunuyor olması nedeniyle tahliye kararı verilebilmesi için gerekli şartlar şu şekildedir:
1-) Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içerisinde bir konutunun olması,
2-) Kiracıya veya birlikte yaşadığı eşine ait konutun oturmaya elverişli olması,
3-) Kiracıya veya birlikte yaşadığı eşine ait bir konutun varlığının kiralayan tarafından kira sözleşmesi düzenlenirken bilinmemesi şartlarının birlikte sağlanması gerekmektedir.
2.3.1. Kiracının veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Aynı İlçe veya Belde Belediye Sınırları İçerisinde Bir Konutunun Olması
TBK m. 352/3 uyarınca kira sözleşmesinin sona erdirilmesi ve kiracının tahliyesine karar verilebilmesi için gerekli ilk şart, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içerisinde bir konutunun bulunması olarak düzenlenmiştir.
6507 sayılı Kanun döneminden farklı olarak burada özellikle ilçe veya belde belediye sınırları içerisinde olmanın şart koşulmuş olması karşısında, aynı büyükşehir belediye sınırları içerisinde kiracının veya eşinin oturmaya elverişli evinin bulunuyor olması, bu madde kapsamında tahliye şartlarını sağlamayacaktır. Tahliyesi talep edilen kiraya verilen konut ile kiracı veya eşine ait konutun aynı ilçe veya belde belediye sınırları içerisinde olması gerekmektedir.
Bu noktada bir diğer önemli husus ise kiracının eşinin kanuni şartları sağlayan bir konutunun bulunuyor olması durumudur. Bu noktada TBK m. 352/3, kiracının eşinin oturmaya elverişli konutu olması durumunda tahliye kararı verilebilmesi için, eşlerin bir arada yaşıyor olması gerektiğini düzenlenmiştir. Pratik olarak kiraya veren tarafından TBK m. 352/3 uyarınca tahliye davası açıldığı ve sürdürüldüğü tarihte kiraya veren, kiracının eşinin oturmaya elverişli taşınmazı olduğu iddiasına dayanıyor ise, kiracı ile eşinin dava tarihinde ve dava sırasında birlikte ikamet ediyor olması gerekmektedir. Binaenaleyh, eşler hakkında 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 167 uyarınca ayrılık kararı verilmiş; eşler arasında boşanma davası açılmış olması nedeniyle ayrı yaşanmaya başlanmış veyahut başkaca herhangi bir nedenle ayrı konutlarda ikamet ediliyor ise, bu şartın sağlandığından söz etmek mümkün olamayacaktır.
Bu noktada, her ne kadar TBK m. 352/3 lafzında “aynı belde belediye sınırları” ifadesine yer verilmiş ise de 06/12/2012 tarih ve 28489 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 6360 sayılı On Üç İlde Büyükşehir Belediyesi ve Yirmi Altı İlçe Kurulması ile Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun uyarınca belde belediyelerinin kapatıldığı göz önüne alındığında, madde içeriğinde yer alan “belde belediyeleri” ifadesinin dikkate alınmaması gerektiği değerlendirilmektedir.
2.3.2. Kiracıya veya Birlikte Yaşadığı Eşine Ait Konutun Oturmaya Elverişli Olması
TBK m. 352/3 düzenlemesi uyarınca kira sözleşmesinin kiraya veren tarafından dava yoluyla sona erdirilmesi ile kiracının tahliyesine karar verilebilmesi için gerekli bir diğer şart ise, kiracı veya birlikte yaşadığı eşine ait konutun, kiracı ve varsa ailesi tarafından oturmaya elverişli olmasıdır.
Söz konusu ifade ile kiracı veya eşine ait olan konutun, kiracı ve varsa ailesinin yaşam standartlarına uygun, fiziki olarak ikamete elverişli ve onların oturabileceği nitelikte olması kastedilmektedir (bkz. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (“HD”) 2017/4366 Esas (“E.”) ve 2017/12337 Karar (“K.”)) Örneğin, kiracı ve ailesi 5 kişilik bir aile iken, kiracı veya eşine ait konut 1+1 ebadında bir ev ise, 5 kişilik bir ailenin 1+1 ebatlı bir evde yaşamasının fiziken mümkün ve makul olmaması nedeniyle, kiracının TBK m. 352/3 uyarınca tahliyesine karar verilmesi mümkün olamayacaktır.
Bu hususta Yargıtay 3. HD 2018/504 E. ve 2018/1840 K. sayılı kararında aynen “…davaya konu tahliyesi istenen taşınmazın alan ve konum itibariyle davalıya ait taşınmazdan daha üstün vasıflarda olduğu belirtilmiş olup, davalı kiracı da sahibi olduğu evin ailesinin ihtiyaçlarını karşılamaya yetmediğini savunmuştur. Bu durumda tarafların tüm delilleri toplanarak, davalının statüsü ve ailesinin ihtiyaçlarına göre bahsi geçen evin davalının kullanımına elverişli olup olmadığı kirada bulunup bulunmadığı yönünde yapılacak araştırma ve değerlendirme sonucunda bir karar verilmesi gerekir…” denilmekle, kiraya verene ait ve tahliyesi istenen taşınmaz ile kiracı veya eşine ait olan taşınmazın nitelikleri ve standartları arasında ciddi bir fark ve orantısızlık olmamasının da TBK m. 352/3 uyarınca “oturmaya elverişlilik” değerlendirmesinde dikkate alınacağı ifade edilmiştir.
Oturmaya elverişlilik hususunda tahliye davasını gören mahkemenin keşif yapması veyahut bilirkişilere yerinde inceleme yetkisi vererek hem tahliyesi istenen hem de kiracı veya eşine ait olan taşınmazın tüm özelliklerini ve vasıflarını objektif ve sübjektif oturmaya elverişlilik bağlamında incelemesi gerekmektedir. Nitekim, objektif elverişlilik kiracıya veya eşine ait konutun fiziksel yapı ve durumuna ilişkin iken; sübjektif elverişlilik bu konutun kiracının oturabileceği niteliklere sahip olmasını ifade etmektedir.
Sübjektif oturmaya elverişlilik incelemesinde tahliyesi talep edilen konut ile kiracı veya eşine ait konutun, kiracı ile ailesinin işyerleri ile varsa müşterek çocuklarının okulları ile mesafelerinin kıyaslanması; düzenli hastaları var ise hastaneye yakınlıkları kriterleri de dikkate alınacaktır.
Son olarak kiracının veya eşinin adına kayıtlı taşınmazın işyeri niteliğinde olması durumunda TBK m. 352/3 düzenlemesinin uygulanmayacağı hususu, madde metninde açıkça ifade edilmiş olmakla birlikte, ilgili taşınmazın hem konut hem de işyeri olarak kullanılması durumunda da bu yer işyeri kabul edileceğinden, bu taşınmazın da TBK m. 352/3 uyarınca oturmaya elverişli konut olarak nitelendirilmesi mümkün değildir.
2.3.3. Kiracıya veya Birlikte Yaşadığı Eşine Ait Bir Konutun Varlığının Kiralayan Tarafından Kira Sözleşmesi Düzenlenirken Bilinmemesi
Kiraya veren tarafından TBK m. 352/3 düzenlemesi uyarınca tahliye davası açılabilmesi için kanunen aranan bir diğer şart ise, kiracı veya birlikte yaşadığı eşinin ilgili sınırlar içerisinde başka bir konutunun var olduğunu sözleşmenin yapıldığı sırada bilmemesidir. Burada dikkat edilmesi gereken husus, madde düzenlemesinde açıkça “kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa” denilmiş olduğundan, burada artık kiraya verenin objektif olarak “bilmesi gerektiği” hususunun tartışılmayacağıdır. Bu yolla, tahliye davasının görüldüğü mahkeme tarafından davacı olan kiraya verenin bu durumu bilip bilmediği araştırılacak; kiraya verenin gerekli araştırmaları yapmış olsaydı durumu öğreneceği iddiası tartışılmayacaktır.
2.3.4. Dava Açma Süresi ve Usul
Kiracı veya birlikte yaşadığı eşi adına kayıtlı bir konut bulunuyor olması nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için, 6570 sayılı Kanun’dan farklı olarak TBK ile belirli bir süre öngörülmüştür. TBK m. 352/3 uyarınca kiraya veren tarafından kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılması gerektiği düzenlenmiştir.
Örneğin, 5 yıllık bir kira sözleşmesinin yapılmış olması durumunda, kiraya veren tarafından açılacak tahliye davasının en geç 5 yılın bitiminden itibaren 1 ay içerisinde açılması gerekmektedir.
Kiraya veren, TBK m. 352/3 düzenlemesine göre kira sözleşmesini sona erdirmek istiyorsa bunu sadece dava açmak suretiyle yerine getirebilecek olup kiraya verenin işbu düzenleme bakımından doğrudan doğruya icraya başvurma hakkı bulunmamaktadır.
3. SONUÇ
TBK m. 352/3, kiracının ya da onunla birlikte yaşayan eşinin, aynı yerleşim bölgesi içerisinde oturmaya uygun bir konuta sahip olması halinde, kiraya verenin sözleşmeyi feshetme imkanını öngörmektedir. Bu düzenleme, kiracının kira avantajına varmasını önleyerek kiraya verenin menfaatlerini korumaya yönelik bir tedbir işlevi görmektedir. Söz konusu hükümde, konutun oturmaya elverişliliği hem objektif hem de sübjektif kriterler doğrultusunda değerlendirilmekte; kiracının veya eşinin ayrı yaşadığı ya da evliliğin geçersiz sayıldığı durumlarda uygulanabilirliği tartışılmaktadır. Ayrıca, yalnızca konut kiraları kapsamına giren bu düzenleme, kiraya verenin dava açma hakkını malikin ötesine taşıyarak, diğer kiraya verenlerin de korunmasına imkân tanımaktadır.
Konuya ilişkin detaylı bilgi almak için bize buradan ulaşabilirsiniz.
Büromuzun Gayrimenkul Hukuku, İcra ve İflas Hukuku, Sözleşmeler Hukuku ve Tüketici Hukuku alanındaki çalışmaları hakkında detaylı bilgiyi internet sayfamızdan alabilirsiniz.
Av. Adar UÇAR
Uçar Hukuk & Danışmanlık Bürosu
